SHIINBLOG

飲食経営コンサルタントの呟き日記

和食洋食と修行後、居酒屋や創作料理店など計5店舗管理しその後独立。準備~開業~経営~展開まで、お役に立てれば幸いです!たまーに趣旨と違うこと書きます。笑

【飲食店開業】失敗しない物件探しのコツって??

本日は新規開業時にあたっての物件選びについて書いていきます。

 

開業後にもっと場所の良い物件にしておけば…

 

家賃が高いから経営がしんどい…

 

など、開業してからぶつかる壁があります。

そうならないように、物件選びには慎重に検討しましょう。

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物件選びについて

 まずは物件を選ぶ際に、

ケルトンの物件

(何もない箱だけの状態。)

居抜きの物件

(前の営業者がそのまま出た状態。)

のどちらにするか検討します。

 

ケルトンにすると費用はかかるが、自分の思い描く通りのお店にできる。

 

居抜き物件だと費用は抑えれるが、お店の融通が利かない…

 悩みどころですね…

 

私のオススメは新規開業時は

居抜き物件で探すことです。

 

ケルトンだと、開業時の費用が高くつき、また移転廃業時に原状回復後引き渡し(すべて元に戻してから)の場合が多いからです。

 

開業時に何百万もの資金をかけ、また引き渡し時も大金が動きます。

 

また開業前の工事に時間がかかり空家賃が発生しやすく、その上同じ条件での居抜き物件の家賃と大差はないので居抜きの方が断然安くすみます。

 

開業時費用をかければかけるほど、元を取るのがしんどくなります。

お店を展開するのもその分遅れますし。

 

居抜き物件がなかなか見つからずスケルトンしかない場合、時期を見て探しなおした方が無難です。

 

どういう物件を選ぶか

 まず物件が何階かで家賃が全然違います。

 どこの物件にしようか…悩むと思います。

 

説明すると、

1階の物件は人が入りやすいので家賃は高く、

上に行くほど家賃は安くなるが、人が入りにくい。

(ショッピングモールなどは別です。)

 

地下物件は家賃はまばらな印象です。

 

隠れ家的演出をしたいなら地下の物件や、

 

回転を組んで多くのお客様を入れ替え営業するなら1階の物件。

 

一見さんお断りのお店などは逆に目立たない上の階の物件など

 

自分がどういうお店にしたいのか、自店のコンセプトを元に決めること。

 

その際、坪単価(家賃÷坪数)がいくらか計算し、周りの場所と比較して安いところを決めるといいでしょう。

 

ただ人通りと土地によっての相場があり、それの範囲内で家賃が決められている為、

ぶっちゃけ言うとそこまで気にする必要はないかもしれません。

 

大事なのは<客単価×客席数×客回転>で1日の予想売り上げを計算し、

月の予想売り上げを立てて、それに見合った家賃の物件を選びましょう。

 

 

物件を選ぶ際に最も重要なのは物件の場所です。

 

周りに何があるのか、人通り、交通量はどうなのか。また年齢層がどのぐらいが多いのか。しっかりと事前にマーケティングを行うことが重要です。

 

これをしておかないと開業後に痛い目を見る方、閉店してしまう場合が少なくありません。

その場合も自分のお店のコンセプトにあった場所を選ぶことを意識しましょう。

 

物件契約時の注意点

 次に物件を契約する際の注意点があります。

 重要なのは必ず契約書に目を通すこと。

 

稀ですが無茶苦茶な契約書もありますので、注意深く読んだ上で契約してください。

意識して見て欲しいのは、

保証金がいくらか?(敷金礼金など)退去時は何ヶ月前に報告?

これ重要です。

 

契約書に保証金としか記載されていない場合、必ず内訳を聞きましょう。

礼金で処理される場合があります。

 

退去時の報告について、3か月前などの記載がある場合があります。

今は1、2か月が相場です。長い場合はきちんと言って短くできるならしてもらっておいたほうがいいです。

契約は注意深く慎重に。

 

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